Immobilien abseits der Portale: Werbung auf Facebook und Instagram direkt aus dem CRM

Warum Objekte abseits der Portale?

Die meisten Maklerbüros kennen das Muster: Die Portalrechnung steigt mit dem Bestand, die Qualität der Anfragen nicht. Auf einem Portal steht Ihr Objekt neben vielen anderen. Wer dort sucht, vergleicht – und das Umfeld gestalten nicht Sie.

Auf Facebook und Instagram erreicht Ihr Objekt Menschen im Umkreis, die gerade nicht aktiv auf einem Portal suchen. Die Anzeige trägt Ihr Logo, Ihren Namen und führt auf Ihre Website. Nebenbei sehen auch Eigentümer in der Region, welche Objekte Sie vermarkten – für die Akquise ist das kein Nebenschauplatz.

Wichtig zur Einordnung: Es geht nicht darum, Portale abzuschaffen. Ob und in welchem Umfang Sie dort bleiben, entscheiden Sie. Die Bespielung von Portalen bieten wir nicht an. Es geht um einen zweiten Weg zu Käufern und Mietern, der Ihnen gehört – mit Konto, Website und Daten auf Ihrem Namen.

Wie bezahlte Werbung auf Meta funktioniert

Meta ist der Konzern hinter Facebook und Instagram. Eine Kampagne folgt dort immer demselben Muster: Sie legen ein Ziel fest (zum Beispiel Besuche auf der Objektseite oder Anfragen), eine Zielgruppe, ein Creative – also Bild, Video oder Karussell mit Text – und ein Budget. Bezahlt wird für die Ausspielung, nicht für das Einstellen eines Objekts.

Den Rest übernimmt ein Algorithmus. Er lernt, wer auf die Anzeige reagiert, und spielt sie vermehrt an ähnliche Personen aus. Dafür braucht er Daten: Laut Meta verlässt eine Anzeigengruppe die sogenannte Lernphase, wenn sie etwa 50 Optimierungsereignisse innerhalb von sieben Tagen erreicht. Wesentliche Änderungen an Budget, Zielgruppe oder Anzeige starten die Lernphase neu.

Am besten läuft eine Kampagne deshalb dauerhaft: Mit jeder Woche lernt der Algorithmus dazu. Was das für das Budget heißt, steht im nächsten Abschnitt.

Aus dem CRM in die Anzeige: So läuft die Anbindung

Der klassische Weg führt über den Werbeanzeigenmanager von Meta: Bilder hochladen, Texte schreiben, Preis eintragen – für jedes Objekt einzeln und bei jeder Preisänderung erneut. Mit einer Anbindung an Ihr CRM entfällt dieser Schritt. Sie pflegen Objekte wie gewohnt an einer Stelle.

1. 1 CRM anbinden. Wir verbinden Immobilien-CRMs wie Propstack oder onOffice über deren Schnittstelle. Ob Ihr CRM angebunden werden kann, klären wir im Gespräch.
2. 2 Bestand abgleichen. Der Abgleich läuft automatisch und regelmäßig. Neue Objekte kommen hinzu, verkaufte und vermietete fallen heraus.
3. 3 Katalog erzeugen. Aus dem Bestand entsteht ein Immobilienkatalog für Meta: Titel, Beschreibung, Kauf oder Miete, Objektart, Preis, Zimmer, Adresse, Bilder und der Link auf die Objektseite Ihrer Website.
4. 4 Anzeigen ausspielen. Die Katalog-Kampagne läuft auf Ihrem Werbekonto. Meta wählt für jede Person die Objekte aus Ihrem Bestand, die am ehesten passen.

Die Kampagne richten wir einmal ein. Danach nimmt sie neue Objekte aus dem CRM mit, ohne dass jemand eine Anzeige von Hand anlegt. Welche Zugangsdaten je System nötig sind und wie der Datenfluss aussieht, beschreiben wir im Überblick zur CRM-Anbindung für Social-Media-Anzeigen.

Zu jedem Objekt lassen sich außerdem Bilder und Beitragstexte für Ihre eigenen Kanäle erzeugen. Anzeigen und normale Beiträge greifen damit auf denselben Bestand zurück.

Nebenbemerkung Google: Derselbe Datenbestand kann auch Kampagnen in Google Ads versorgen. Der Schwerpunkt dieses Überblicks liegt auf Facebook und Instagram.

Budget: ab 5 € am Tag für den ganzen Bestand

Eine Katalog-Kampagne arbeitet mit einem Budget für alle Objekte. Sie müssen also nicht für jedes Objekt einzeln einen Betrag festlegen. Der Einstieg ist mit 5 € am Tag möglich, das sind rund 150 € im Monat an Werbebudget.

Grundsätzlich reichen 5 € am Tag für alle Objekte zusammen – wenn die Kampagne geschickt aufgebaut ist: eine Katalog-Kampagne für den ganzen Bestand, ein klares Ziel wie Besuche auf der Objektseite, ein passender Umkreis und starke Titelbilder aus dem CRM. Das kann die Reichweite spürbar stärken und Besucher auf Ihre Website bringen – auch Menschen, die Ihnen bisher nicht folgen. Wie Sie die passende Höhe für Ihren Markt bestimmen, zeigt unser Beitrag zum Werbebudget für Facebook und Instagram.

Am besten läuft die Kampagne dauerhaft – mit wechselnden Objekten live aus dem CRM, mit Messung und automatischer Optimierung. Wer sie später gezielt auf Anfragen optimieren möchte, braucht mehr Signale; dann kann ein höheres Budget sinnvoll sein.

Wer mit dem kleinsten Betrag anfangen möchte, findet die konkreten Schritte im Praxisbeitrag mit 5 € am Tag starten. Und wenn sich etwas nicht lohnt, sagen wir Ihnen das auch.

Was Einrichtung und Betreuung kosten, hängt von CRM, Bestand und Ziel ab. Das besprechen wir im Gespräch – wenn Sie Interesse haben, melden Sie sich.

Targeting: Was bei Immobilienanzeigen erlaubt ist

Anzeigen für den Verkauf und die Vermietung von Wohnraum gehören bei Meta zu einer Sonderkategorie. Wer Menschen in Europa erreicht, muss sie seit dem 7. Dezember 2021 angeben. Katalog-Anzeigen mit einem Immobilienkatalog fallen ausdrücklich darunter. Die Kategorie schränkt die Zielgruppen-Auswahl ein:

• Alter und Geschlecht: fest auf 18 bis 65+ und alle Geschlechter.
• Ort: Umkreis von mindestens 17 km, keine Postleitzahlen oder Stadtteile, keine Ortsausschlüsse.
• Ähnliche Zielgruppen (Lookalikes): nicht verfügbar.
• Detaillierte Ausrichtung: nur eingeschränkt – Interessen nur aus einer von Meta freigegebenen Liste, keine Merkmale nach Verhalten oder Demografie, keine Ausschlüsse.

Erlaubt bleiben eigene Zielgruppen, etwa Besucher Ihrer Website – vorausgesetzt, das Meta-Pixel ist eingerichtet und Ihre Cookie-Einwilligung deckt es ab. Den größten Teil der Auswahl übernimmt heute das Creative: Bild und Text sprechen die Menschen an, für die das Objekt passt. Was das für Eigennutzer und Kapitalanleger bedeutet, zeigt der Beitrag zum Targeting für Immobilienanzeigen 2026.

Creatives: Was die Anzeige zeigt

In einer Katalog-Anzeige kommen Bilder und Texte aus dem CRM. Die Qualität Ihrer Objektfotos ist damit die Qualität Ihrer Anzeige. Ein dunkles Titelbild bleibt auch im Feed ein dunkles Titelbild.

• Einzelbild: schnell ausgespielt, gut für den ersten Eindruck.
• Karussell: mehrere Räume oder mehrere Objekte in einer Anzeige.
• Video und Reels: Rundgang oder kurzer Einstieg, vor allem für Objekte, die vom Eindruck leben.

Welches Format wann passt und wie Sie die ersten Sekunden eines Reels nutzen, beschreiben wir unter Creatives für Immobilienanzeigen.

Energieausweis und Pflichtangaben

Das Gebäudeenergiegesetz regelt in § 87 Angaben aus dem Energieausweis für Immobilienanzeigen. Wie wir damit umgehen: Wo Angaben aus dem Energieausweis nötig sind, stehen sie bei uns in der Anzeige, bevorzugt im Anzeigentext. Der Katalog selbst hat für diese Werte kein eigenes Feld, deshalb gehören sie in den Text. Welche Angaben Ihr Objekt braucht, klären Sie bitte mit Ihrer Rechtsberatung.

Die Fakten zu Katalogfeldern, Energieangaben und Datenfluss haben wir auf einer eigenen Seite gesammelt: Datenschutz und Energieausweis bei Immobilienanzeigen.

Anfragen: Wohin sie gehen

Eine Katalog-Anzeige führt auf die Objektseite Ihrer Website. Die Anfrage kommt dann über Ihr eigenes Formular – und landet dort, wo Ihre Anfragen heute schon landen. Deshalb gehört die Website zur Kampagne: Eine Anzeige kann nur so gut sein wie die Seite, auf die sie führt.

Die Alternative sind Meta Lead Ads: Das Formular öffnet sich direkt in Facebook oder Instagram. Damit die Angaben im CRM ankommen, braucht es eine eigene Verbindung, etwa über ein Automatisierungswerkzeug wie Zapier oder Make. Welcher Weg passt, hängt davon ab, wie Sie Anfragen bearbeiten. Wie Sie dabei Dubletten und unbrauchbare Einträge klein halten, steht im Beitrag zur Lead-Qualität bei Meta Lead Ads.

In beiden Fällen gilt: Personenbezogene Daten verlassen die Plattform und landen in Ihrem System. Welche Fragen Sie dazu mit Ihrem Datenschutzbeauftragten klären sollten, haben wir unter Anfragen aus Meta-Anzeigen ins CRM zusammengestellt.

Gemessen wird bis zum Termin

Reichweite ist kein Ergebnis. Ein Besichtigungstermin schon, ein Abschluss erst recht. Weil zwischen Anzeige und Notartermin oft Wochen oder Monate liegen, betrachten wir Kennzahlen gestaffelt:

Allgemeine Richtwerte für die Kosten pro Anfrage helfen dabei wenig. Die Zahl ist bei jedem Büro anders, weil Region, Objektart und Bearbeitung sie bestimmen. Deshalb steht die Prüfung am Anfang. Wie Sie Ihre eigene Zahl sauber ermitteln, zeigt der Beitrag Kosten pro Anfrage und ROI messen.

Was Ihnen gehört

Alles läuft auf Ihren Namen: das Werbekonto bei Meta, der Katalog, das Pixel und die Daten, die es über die Zeit sammelt. Das gilt während der Zusammenarbeit und danach. Wer ein Werbekonto nicht selbst besitzt, fängt beim Wechsel von vorn an – ohne die Historie, aus der der Algorithmus gelernt hat.

Worauf Sie dabei in Verträgen achten sollten, haben wir im Beitrag Wem gehören Ihre Werbekonten? beschrieben.

Häufig gestellte Fragen