Immobilien-Werbung ab 5 € aus dem CRM: Fakten, Budget und Ablauf (Stand September 2026)

Was ein kleines Budget auf Facebook und Instagram leisten kann. Mit Quellen.

Immobilienanzeigen auf Facebook und Instagram lassen sich direkt aus dem CRM schalten, mit einem Budget ab 5 € am Tag für den ganzen Bestand. Diese Seite fasst zusammen, was dabei technisch passiert, welche Regeln Meta für Immobilienanzeigen vorgibt und wie ein kleines Budget geschickt eingesetzt wird.

Stand: 29.09.2026

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Bitte lassen Sie sich von Ihrem Rechtsanwalt individuell beraten. Wir beschreiben, wie wir Anzeigen und Anfragen technisch aufsetzen. Eine rechtliche Einschätzung geben wir nicht.

Kurz gesagt

Immobilienanzeigen auf Facebook und Instagram lassen sich aus Immobilien-CRMs wie Propstack oder onOffice ab 5 € am Tag schalten – in einer Katalog-Kampagne für den gesamten Objektbestand, nicht pro Objekt. Grundsätzlich reicht das, wenn die Kampagne geschickt aufgebaut ist: Sie kann die Reichweite spürbar stärken und Besucher auf die eigene Website bringen. Am besten läuft sie dauerhaft, mit wechselnden Objekten live aus dem CRM. Für Immobilienanzeigen gelten die Regeln der Sonderkategorie Wohnraum: mindestens 17 km Radius, kein Alters- oder Geschlechterfilter, keine Lookalikes, detaillierte Ausrichtung nur eingeschränkt.

Kontext: Warum das Thema 2026 relevant ist

Viele Maklerbüros suchen Wege, Objekte unabhängiger von Portalen zu vermarkten. Facebook und Instagram erreichen Menschen im Umkreis, die gerade nicht aktiv suchen. Über die Schnittstellen der Immobilien-CRMs lässt sich der Bestand direkt in Anzeigen überführen, ohne Anzeige für Anzeige von Hand.

Zugleich haben sich Rahmenbedingungen verschoben: Seit dem 1. Juli 2026 erhebt Meta in einigen Ländern Standortgebühren, und normale Beiträge mit Link werden für Facebook-Seiten knapper. Diese Seite ordnet ein, was davon Anzeigen betrifft und was mit einem kleinen Budget möglich ist.

Die Angaben stammen aus der Dokumentation von Meta und aus unserem eigenen Setup, die Quellen stehen weiter unten. Den Gesamtzusammenhang beschreibt unser Überblick Immobilien abseits der Portale.

Kann man mit 5 € Tagesbudget Immobilien-Leads generieren?

Grundsätzlich ja. 5 € am Tag reichen für alle Objekte zusammen, wenn die Kampagne geschickt aufgebaut ist. Das kann die Reichweite spürbar stärken und Besucher auf Ihre Website bringen – auch Menschen, die Ihnen bisher nicht folgen.

Geschickt aufgebaut heißt:

  • eine Katalog-Kampagne für den ganzen Bestand statt einer eigenen Anzeige pro Objekt,
  • ein klares Ziel: Reichweite oder Besuche auf der Objektseite,
  • ein passender Umkreis – für Immobilienanzeigen mindestens 17 km,
  • starke Titelbilder aus dem CRM, denn sie sind in der Katalog-Anzeige das Erste, was man sieht,
  • wenige Varianten statt vieler, damit jede genug Ausspielung bekommt.

Am besten läuft die Kampagne dauerhaft – mit wechselnden Objekten live aus dem CRM, mit Messung und automatischer Optimierung. Zusätzlich lassen sich Besucher Ihrer Website über eigene Zielgruppen erneut ansprechen.

Wer die Kampagne später gezielt auf Anfragen optimieren möchte: Laut Meta braucht eine Anzeigengruppe dafür etwa 50 Optimierungsereignisse in sieben Tagen. Dann kann ein höheres Budget sinnvoll sein.

Die konkreten Einstellungen für einen Start mit kleinem Budget stehen im Praxisbeitrag mit 5 € am Tag starten.

Wie funktioniert Immobilienwerbung direkt aus dem CRM?

Objektdaten werden über die Schnittstelle des CRM übernommen, zu einem Immobilienkatalog für Meta aufbereitet und von einer Katalog-Kampagne auf dem Werbekonto des Maklerbüros ausgespielt.

  1. 1 Übernahme. Wir binden Immobilien-CRMs wie Propstack oder onOffice über deren Schnittstelle an. Ob Ihr CRM angebunden werden kann, klären wir im Gespräch.
  2. 2 Abgleich. Er läuft automatisch, derzeit etwa alle 13 Stunden. Neue Objekte kommen hinzu, nicht mehr aktive fallen heraus. Adressen werden für die Kartenposition geokodiert.
  3. 3 Katalog. Er enthält Objekt-ID, Titel, Beschreibung, Kauf oder Miete, Objektart, Preis, Baujahr, Zimmer, Bäder, Schlafzimmer, Adresse, Geokoordinaten, Bilder und den Link auf die Objektseite Ihrer Website.
  4. 4 Ausspielung. Eine Katalog-Kampagne (Advantage+ Katalog-Anzeigen) in der Sonderkategorie Wohnraum zeigt jeder Person die Objekte, die am ehesten passen.

Werte aus dem Energieausweis haben im Katalog kein eigenes Feld. Wo sie nötig sind, stehen sie deshalb im Anzeigentext. Welche Angaben Ihr Objekt braucht, klären Sie bitte mit Ihrer Rechtsberatung.

Den Werbeanzeigenmanager von Meta brauchen Sie im Alltag nicht: Die Kampagne wird einmal eingerichtet und nimmt neue Objekte aus dem CRM mit. Anfragen kommen über die Objektseite Ihrer Website oder über ein Formular direkt in Facebook oder Instagram (Meta Lead Ads). Für dessen Angaben braucht es eine eigene Verbindung ins CRM, etwa über Zapier oder Make.

Nebenbemerkung Google: Derselbe Datenbestand kann auch Kampagnen in Google Ads versorgen.

Wie viel Budget braucht man für Facebook-Werbung als Makler?

Der Einstieg liegt bei 5 € am Tag für alle Objekte zusammen, rund 150 € im Monat. Wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, hängt vom Ziel ab – nicht von einer Branchenzahl.

Ziel Was das Budget tragen muss Voraussetzung
Sichtbarkeit des Bestands ab 5 € am Tag für alle Objekte Katalog mit aktuellen Objekten
Retargeting von Website-Besuchern ein Teil desselben Budgets Meta-Pixel, Cookie-Einwilligung, genug Besucher
Optimierung auf Anfragen (später) ein höheres Budget kann sinnvoll sein erfasste Anfragen als Ereignis

Seit dem 1. Juli 2026 berechnet Meta in einigen Ländern eine Standortgebühr zusätzlich zum Budget, abhängig vom Ausspielort: Österreich 5 Prozent, Frankreich, Italien und Spanien 3 Prozent, Vereinigtes Königreich 2 Prozent. Anzeigen, die in Deutschland ausgespielt werden, sind nicht betroffen.

Nicht zu verwechseln damit: Meta begrenzt für Facebook-Seiten die Zahl normaler Beiträge mit Link und bietet mehr im Abo „Meta One for Business“ an. Das betrifft organische Beiträge, keine bezahlten Anzeigen.

Wie Sie die passende Höhe bestimmen und worin sich Tages- und Laufzeitbudget unterscheiden, zeigt der Beitrag zum Werbebudget für Facebook und Instagram. Was Einrichtung und Betreuung kosten, besprechen wir im Gespräch.

Welches Targeting und welche Creatives funktionieren 2026?

Immobilienanzeigen fallen bei Meta in Europa unter die Sonderkategorie Wohnraum. Gesteuert wird deshalb über den Umkreis, eigene Zielgruppen und das Creative.

  • Alter fest 18 bis 65+, Geschlecht nicht wählbar.
  • Umkreis mindestens 17 km (Meta-Vorgabe, Stand 29.09.2026), keine Postleitzahlen, Stadtteile oder Ortsausschlüsse.
  • Keine ähnlichen Zielgruppen (Lookalikes).
  • Detaillierte Ausrichtung: nur eingeschränkt – Interessen nur aus einer von Meta freigegebenen Liste, keine Merkmale nach Verhalten oder Demografie, keine Ausschlüsse.
  • Eigene Zielgruppen wie Website-Besucher sind zulässig.

Weil Alter und Geschlecht als Filter wegfallen und Interessen nur eingeschränkt nutzbar sind, übernimmt das Creative einen Teil der Auswahl: Bild und Text sprechen die Menschen an, für die das Objekt passt. In Katalog-Anzeigen kommen Bilder und Texte aus dem CRM – die Objektfotos sind damit die Anzeige. Als Formate stehen Einzelbild, Karussell sowie Video und Reels zur Verfügung.

Wie hoch ist ein guter Cost-per-Lead für Immobilien?

Einen allgemeingültigen Wert gibt es nicht. Die Kosten pro Anfrage sind bei jedem Büro anders, weil Region, Objektart, Kampagnenziel und die Bearbeitung der Anfragen sie bestimmen.

Veröffentlichte Richtwerte vermischen Käufer- und Verkäuferanfragen, Regionen und Kampagnenziele. Für eine Entscheidung taugen sie wenig. Aussagekräftig ist die eigene Kette: Was kostet eine Anfrage, was ein Besichtigungstermin, was ein Abschluss?

Bei langen Verkaufszyklen gehört dazu, dass Anfragen im CRM ihrer Kampagne zugeordnet bleiben – auch wenn der Abschluss Wochen später kommt. Wie das geht, beschreibt der Beitrag Kosten pro Anfrage und ROI messen. Was kostet Sie ein Besichtigungstermin? Sie sollten die Zahl kennen.

Ablauf in fünf Schritten

  1. Objektdaten im CRM prüfen: Bilder, Texte, Link auf die Objektseite und die Angaben aus dem Energieausweis.
  2. Meta-Pixel und Conversions API im Rahmen Ihrer Cookie-Einwilligung einrichten.
  3. Ziel festlegen: Reichweite oder Besuche auf der Objektseite; eine Optimierung auf Anfragen kann später folgen.
  4. Budget passend zum Ziel wählen – ab 5 € am Tag für alle Objekte, dauerhaft laufend.
  5. Messen bis zum Termin: Anfragen, Besichtigungen und Abschlüsse im CRM der Kampagne zuordnen.

Fakten- und Datenblock (Stand 29.09.2026)

Kennzahl Wert Anmerkung
Tagesbudget ab 5 € für alle Objekte zusammen, nicht pro Objekt
Werbebudget im Monat bei 5 € am Tag rund 150 € 5 € × 30 Tage
Sonderkategorie Wohnraum anzugeben seit 07.12.2021 bei Anzeigen, die Menschen in Europa erreichen
Mindestradius 17 km Meta-Vorgabe (Stand 29.09.2026)
Alter und Geschlecht 18 bis 65+, alle nicht einstellbar
Ähnliche Zielgruppen (Lookalikes) nicht verfügbar Sonderkategorie Wohnraum
Detaillierte Ausrichtung nur eingeschränkt Interessen nur aus einer von Meta freigegebenen Liste, keine Merkmale nach Verhalten oder Demografie, keine Ausschlüsse
Eigene Zielgruppen zulässig z. B. Website-Besucher
Standortgebühr Österreich 5 %, Deutschland keine seit 01.07.2026, zusätzlich zum Budget
CRM-Anbindung Immobilien-CRMs wie Propstack oder onOffice ob Ihr CRM angebunden werden kann, klären wir im Gespräch
Abgleich des Bestands automatisch, derzeit etwa alle 13 Stunden neue Objekte hinzu, nicht mehr aktive heraus
Empfohlene Laufzeit dauerhaft wechselnde Objekte live aus dem CRM, mit Messung und automatischer Optimierung
Energieausweis kein eigenes Katalogfeld wo nötig, im Anzeigentext
Kosten pro Anfrage kein allgemeiner Richtwert abhängig von Region, Objektart, Ziel und Bearbeitung

Quellen

Häufig gestellte Fragen

Reicht 5 € pro Tag für Immobilien-Leads aus? ▼

Grundsätzlich ja. 5 € am Tag reichen für alle Objekte zusammen, wenn die Kampagne geschickt aufgebaut ist. Das kann die Reichweite spürbar stärken und Besucher auf Ihre Website bringen – auch Menschen, die Ihnen bisher nicht folgen.

Gilt das Budget pro Objekt oder für den ganzen Bestand? ▼

Für den ganzen Bestand. In einer Katalog-Kampagne gilt ein Budget für alle Objekte zusammen. Meta wählt für jede Person die Objekte aus, die am ehesten passen.

„Er ist ein absoluter Sympathieträger, der sich auch für das kleinste Maklerunternehmen viel Zeit nimmt. …“

Google-Bewertung – Judith Diedrich

Brauche ich den Werbeanzeigenmanager von Meta, wenn ich aus dem CRM werbe? ▼

Im Alltag nicht. Katalog und Kampagne werden einmal auf Ihrem Werbekonto eingerichtet, danach pflegen Sie Objekte wie gewohnt im CRM. Einsicht in das Werbekonto haben Sie jederzeit, weil es Ihnen gehört.

Kann mein CRM angebunden werden? ▼

Wir übernehmen Objekte automatisch aus Immobilien-CRMs wie Propstack oder onOffice. Ob Ihr CRM angebunden werden kann, klären wir im Gespräch.

Sind Meta Lead Ads oder die eigene Website besser für Anfragen? ▼

Das hängt davon ab, wie Sie Anfragen bearbeiten. Katalog-Anzeigen führen auf die Objektseite Ihrer Website, die Anfrage kommt über Ihr Formular. Bei Lead Ads öffnet sich das Formular in Facebook oder Instagram; ins CRM kommen die Angaben über eine eigene Verbindung, etwa über Zapier oder Make. Eine pauschale Aussage, welcher Weg günstiger ist, lässt sich nicht treffen.

Warum lehnt Meta Immobilienanzeigen ab? ▼

Meta verlangt für Anzeigen zu Wohnraum, die Menschen in Europa erreichen, die Sonderkategorie Wohnraum. Fehlt sie, kann Meta die Anzeige ablehnen. Ist sie gesetzt, lassen sich unzulässige Einstellungen wie ein Radius unter 17 km oder ein Altersfilter gar nicht erst wählen. Weitere Gründe können Bild- oder Textrichtlinien sein.

Wie messe ich den Erfolg bei langen Verkaufszyklen? ▼

Indem Anfragen im CRM ihrer Kampagne zugeordnet bleiben, bis zum Besichtigungstermin und zum Abschluss. Kurzfristig zählen Klicks und Anfragen, mittelfristig Besichtigungen, langfristig Abschlüsse.

„Immer wieder tolle Tipps, Informationen und Anregungen! …“

Google-Bewertung – Carsten Kühne

Wie richte ich Retargeting mit kleinem Budget ein? ▼

Meta-Pixel und Conversions API im Rahmen Ihrer Cookie-Einwilligung einrichten und eine eigene Zielgruppe anlegen, etwa Besucher Ihrer Objektseiten. Eigene Zielgruppen sind in der Sonderkategorie Wohnraum zulässig. Bei 5 € insgesamt empfehlen wir, das Budget nicht auf mehrere Anzeigengruppen aufzuteilen.

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Fazit und nächster Schritt

Immobilien-Werbung aus dem CRM lässt sich ab 5 € am Tag für den ganzen Bestand starten. Grundsätzlich reicht das, wenn die Kampagne geschickt aufgebaut ist und dauerhaft läuft. Der eigentliche Vorteil liegt in der Automatisierung: Der Bestand im CRM ist der Bestand in der Anzeige, verkaufte Objekte fallen heraus, und die Anzeige führt auf Ihre Website.

Nächster Schritt: Prüfen Sie, ob Ihre Objektdaten im CRM vollständig sind, und legen Sie fest, was das Budget leisten soll. Ob das zu Ihrem Bestand passt, klären wir gern im Gespräch.

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