DSGVO und Pflichtangaben bei Immobilienanzeigen auf Meta: Fakten, Datenfluss und offene Fragen
Was sich belegen lässt, steht hier. Was rechtlich daraus folgt, klärt Ihre Rechtsberatung.
Diese Seite sammelt die überprüfbaren Fakten zu Immobilienanzeigen auf Facebook und Instagram: welche Daten wohin fließen, was Meta für Lead-Formulare und Wohnraum-Anzeigen vorgibt und was § 87 des Gebäudeenergiegesetzes aufzählt. Eine rechtliche Einschätzung enthält sie bewusst nicht.
Stand: 29.09.2026
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Bitte lassen Sie sich von Ihrem Rechtsanwalt individuell beraten. Wir beschreiben, wie wir Anzeigen und Anfragen technisch aufsetzen. Eine rechtliche Einschätzung geben wir nicht.
Kurz gesagt
- Meta verlangt seit dem 7. Dezember 2021 die Sonderkategorie Wohnraum für Immobilienanzeigen, die Menschen in Europa erreichen. Katalog-Anzeigen mit einem Immobilienkatalog fallen darunter.
- Beim Anlegen eines Lead-Formulars verlangt Meta einen Link auf Ihre Datenschutzerklärung.
- § 87 GEG zählt Angaben aus dem Energieausweis für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien auf. Wo sie nötig sind, setzen wir sie in den Anzeigentext.
- Der Immobilienkatalog für Meta enthält keine Felder für Energieausweis-Werte.
- Ob und wie Vorschriften auf Ihre Anzeigen zutreffen, bewerten wir nicht.
Kontext: Warum das Thema jetzt auf den Tisch gehört
Wer Objekte direkt aus dem CRM auf Facebook und Instagram bewirbt, verbindet drei Systeme: das CRM, Meta und die eigene Website. Zwischen ihnen fließen Objektdaten, Anfragen und Besucherdaten. Wie das Ganze aufgebaut ist, beschreibt unser Überblick Immobilien abseits der Portale.
Eine verbreitete Annahme stimmt dabei nicht: Für bezahlte Anzeigen mit Link gibt es bei Meta keine eigene Gebühr. Begrenzt werden organische Beiträge mit Link auf Facebook-Seiten – zunächst in einem Test seit Ende 2025, seit dem Start von Meta One for Business am 15.09.2026 breiter. Unabhängig davon berechnet Meta seit dem 1. Juli 2026 in einigen Ländern Standortgebühren auf Anzeigen, für Österreich 5 Prozent. Anzeigen, die in Deutschland ausgespielt werden, sind davon nicht betroffen.
RealXLab richtet solche Kampagnen für Maklerbüros ein, in der Immobilienbranche seit 2001 (58 Google-Bewertungen · Ø 5,0, Stand 18.08.2026). Eine Rechtsberatung gehört nicht dazu. Deshalb trennt diese Seite, was sich belegen lässt, von dem, was Ihre Rechtsberatung beantworten sollte.
Welche Daten fließen bei Immobilienanzeigen auf Meta wohin?
Es fließen vier Arten von Daten: Objektdaten vom CRM zu Meta, Anfragen über Ihre Website oder über Meta Lead Ads in Ihr CRM und Besucherdaten über das Meta-Pixel.
| Daten | Weg | Inhalt und Hinweis |
|---|---|---|
| Objektdaten | CRM → Immobilienkatalog → Meta | Objekt-ID, Titel, Beschreibung, Kauf oder Miete, Objektart, Preis, Baujahr, Zimmer, Bäder, Schlafzimmer, Adresse mit Geokoordinaten, Bilder, Link auf Ihre Objektseite. Keine Energieausweis-Werte. |
| Anfrage über Ihre Website | Anzeige → Objektseite → Ihr Formular → CRM | Läuft über Ihr bestehendes Anfrageformular. |
| Anfrage über Meta Lead Ads | Formular in Facebook oder Instagram → Meta → CRM | Die Angaben liegen zuerst bei Meta. Ins CRM kommen sie per Download oder über eine Schnittstelle. |
| Besucherdaten | Ihre Website → Meta-Pixel → Meta | Ob und wann das Pixel lädt, steuert Ihr Einwilligungsbanner. |
Der Abgleich zwischen CRM und Katalog läuft automatisch. Angebunden werden Immobilien-CRMs wie Propstack oder onOffice. Wie das im Alltag aussieht und welche Fragen daraus folgen, beschreiben wir unter Anfragen aus Meta-Anzeigen ins CRM.
Was gibt Meta bei Lead-Formularen vor?
Meta verlangt beim Anlegen eines Lead-Formulars einen Link auf Ihre Datenschutzerklärung. Hinweistext, zusätzliche Kästchen und eigene Fragen lassen sich ergänzen.
- Link auf die Datenschutzerklärung: ohne ihn lässt sich das Formular nicht anlegen.
- Vorausgefüllte Felder: Name und E-Mail-Adresse kommen oft aus dem Profil, der Interessent bestätigt sie.
- Eigener Hinweistext und Kästchen: etwa getrennt für einen Rückruf und für Informationen per E-Mail.
- Eigene Fragen: zum Beispiel Kauf oder Miete oder der gewünschte Zeitraum.
Technisch unterscheiden sich die beiden Wege ins CRM: Beim Herunterladen entstehen Dateien, die abgelegt, weitergegeben und irgendwann gelöscht werden. Eine Schnittstelle überträgt die Angaben ohne diesen Zwischenschritt. Wie Sie mit Fragen im Formular unbrauchbare Einträge klein halten, zeigt der Beitrag zur Lead-Qualität bei Meta Lead Ads.
Was im Hinweistext stehen soll und ob ein Kästchen nötig ist, beantworten wir nicht. Das sind rechtliche Fragen.
Was zählt § 87 GEG auf – und wie gehen wir damit um?
§ 87 GEG („Pflichtangaben in Immobilienanzeigen“) zählt für Anzeigen in kommerziellen Medien, wenn ein Energieausweis vorliegt, fünf Angaben auf. Wo sie nötig sind, setzen wir sie in den Anzeigentext.
| Angabe laut § 87 GEG | Genannt für |
|---|---|
| Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) | Gebäude und Wohnungen |
| Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch | Gebäude und Wohnungen |
| Wesentliche Energieträger für die Heizung | Gebäude und Wohnungen |
| Baujahr laut Energieausweis | Wohngebäude |
| Energieeffizienzklasse laut Energieausweis | Wohngebäude |
Ob § 87 GEG auf eine bestimmte Anzeige auf Facebook oder Instagram zutrifft und welche Angaben dort stehen, bewerten wir nicht.
Unser Vorgehen: Der Immobilienkatalog für Meta hat für Energieausweis-Werte kein eigenes Feld. Wo die Angaben nötig sind, stehen sie deshalb in der Anzeige, bevorzugt im Anzeigentext. Dafür braucht es die Werte vollständig im CRM – sonst gibt es nichts, was in den Text übernommen werden kann.
Welche Meta-Regeln gelten für Immobilienanzeigen?
Anzeigen für Verkauf und Vermietung von Wohnraum gehören bei Meta zur Sonderkategorie Wohnraum. Meta verlangt die Angabe seit dem 7. Dezember 2021 von allen, die damit Menschen in Europa erreichen. Katalog-Anzeigen mit einem Immobilienkatalog fallen ausdrücklich darunter. In der Kategorie gilt:
- Alter und Geschlecht: fest auf 18 bis 65+ und alle Geschlechter.
- Ort: Umkreis von mindestens 17 km, keine Postleitzahlen oder Stadtteile, keine Ortsausschlüsse.
- Ähnliche Zielgruppen (Lookalikes): nicht verfügbar.
- Detaillierte Ausrichtung: nur eingeschränkt – Interessen nur aus einer von Meta freigegebenen Liste, keine Merkmale nach Verhalten oder Demografie, keine Ausschlüsse.
- Eigene Zielgruppen (Custom Audiences): zulässig, etwa Besucher Ihrer Website.
Fehlt die Angabe der Sonderkategorie oder passt eine Einstellung nicht zu diesen Regeln, kann die Anzeige in der Prüfung scheitern. Daneben prüft Meta gegen die eigenen Werberichtlinien, zu denen ein Verbot diskriminierender Inhalte gehört. Was das für die Zielgruppen-Steuerung bedeutet, zeigt die Seite Fakten: Was vom Targeting bei Immobilienanzeigen bleibt.
Fakten- und Datenblock (Stand 29.09.2026)
| Thema | Stand | Quelle |
|---|---|---|
| Sonderkategorie Wohnraum für Europa | verlangt seit 7.12.2021 | Meta Marketing API |
| Katalog-Anzeigen mit Immobilienkatalog | fallen unter Wohnraum | Meta Marketing API |
| Alter und Geschlecht | 18 bis 65+, alle Geschlechter | Meta Marketing API |
| Mindestumkreis | 17 km | Meta-Vorgabe (Stand 29.09.2026) |
| Ähnliche Zielgruppen (Lookalikes) | nicht verfügbar | Meta Marketing API |
| Detaillierte Ausrichtung | nur eingeschränkt: Interessen nur aus einer von Meta freigegebenen Liste, keine Merkmale nach Verhalten oder Demografie, keine Ausschlüsse | Meta-Vorgabe (Stand 29.09.2026) |
| Eigene Zielgruppen (Custom Audiences) | zulässig | Meta Marketing API |
| Lead-Formular | Link auf Datenschutzerklärung verlangt | Meta |
| Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen | aufgezählt in § 87 GEG | Gebäudeenergiegesetz |
| Energieausweis-Felder im Immobilienkatalog | keine; Angaben, wo nötig, im Anzeigentext | RealXLab |
| CRM-Anbindung | Immobilien-CRMs wie Propstack oder onOffice | RealXLab |
| Abgleich CRM → Katalog | automatisch, derzeit etwa alle 13 Stunden | RealXLab |
| Einstiegsbudget | ab 5 € am Tag für alle Objekte zusammen | RealXLab |
| Organische Beiträge mit Link (Facebook-Seiten) | begrenzt, mehr über Meta One for Business (seit 15.09.2026); Anzeigen nicht betroffen | Meta |
| Standortgebühr auf Anzeigen | seit 1.7.2026; Österreich 5 %, Deutschland keine | Meta |
Vor dem Start: technisch prüfen, rechtlich klären
Vor der ersten Anzeige gehören zwei Listen abgehakt: die technische, die wir mit Ihnen durchgehen, und die rechtliche, die Ihre Rechtsberatung beantwortet.
Technisch prüfen
- Objektdaten im CRM vollständig, einschließlich der Werte aus dem Energieausweis
- Sonderkategorie Wohnraum in der Kampagne angegeben
- Link auf die Datenschutzerklärung im Lead-Formular hinterlegt
- Einwilligungsbanner steuert, ob das Meta-Pixel lädt
- Schnittstelle zum CRM mit einer Test-Anfrage geprüft
- Werbekonto und Katalog laufen auf Ihren Namen
Mit Ihrer Rechtsberatung klären
- Auf welcher Grundlage verarbeiten Sie Anfragen aus Anzeigen, und was steht dazu in Ihrer Datenschutzerklärung?
- Was gehört in den Hinweistext des Lead-Formulars, und braucht es ein eigenes Kästchen?
- Dürfen Sie Interessenten danach per E-Mail, SMS oder WhatsApp weiter informieren?
- Welche Verträge bestehen mit CRM-Anbieter, Meta und Dienstleistern?
- Wie lange bleiben Anfragen gespeichert?
- Welche Angaben aus dem Energieausweis braucht welches Objekt in welchem Format?
- Hat der Eigentümer freigegeben, welche Objektangaben beworben werden, etwa die genaue Adresse?
Häufig gestellte Fragen
Gibt RealXLab eine rechtliche Einschätzung zu DSGVO oder GEG? ▼
Nein. Wir beschreiben, welche Daten wohin fließen und wie wir Anzeigen technisch aufsetzen. Rechtliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrem Rechtsanwalt oder Datenschutzbeauftragten.
Welche Daten gehen bei Katalog-Anzeigen an Meta? ▼
Objekt-ID, Titel, Beschreibung, Kauf oder Miete, Objektart, Preis, Baujahr, Zimmer, Bäder, Schlafzimmer, Adresse mit Geokoordinaten, Bilder und der Link auf die Objektseite Ihrer Website. Energieausweis-Werte sind nicht im Katalog.
„Robert ist kompetent und dabei sehr sympathisch. Ich besuche seine Webinare jeden Freitag und nehme immer wertvolle Tipps mit.“
Google-Bewertung – Marta Anna Schmidt
Verlangt Meta im Lead-Formular einen Datenschutzhinweis? ▼
Ja. Beim Anlegen eines Lead-Formulars verlangt Meta einen Link auf Ihre Datenschutzerklärung. Zusätzlich lassen sich ein eigener Hinweistext und Kästchen ergänzen. Was dort stehen soll, klärt Ihre Rechtsberatung.
Was zählt § 87 GEG auf? ▼
Für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, wenn ein Energieausweis vorliegt: Art des Energieausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger für die Heizung und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse laut Energieausweis.
Wo stehen die Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige? ▼
Wo sie nötig sind, bevorzugt im Anzeigentext. Der Immobilienkatalog hat dafür kein eigenes Feld. Welche Angaben ein Objekt braucht, bewerten wir nicht.
Wann verlangt Meta die Sonderkategorie Wohnraum? ▼
Seit dem 7. Dezember 2021 für Anzeigen zu Wohnraum, die Menschen in Europa erreichen. Katalog-Anzeigen mit einem Immobilienkatalog fallen ausdrücklich darunter. Alter, Geschlecht, Umkreise unter 17 km und ähnliche Zielgruppen sind dann nicht wählbar.
Warum wird eine Immobilienanzeige bei Meta abgelehnt? ▼
Mögliche Ursachen sind eine fehlende Angabe der Sonderkategorie Wohnraum, Einstellungen, die in dieser Kategorie nicht verfügbar sind, oder Inhalte, die gegen Metas Werberichtlinien verstoßen – etwa Formulierungen, die Personengruppen ausschließen.
„Bin positiv überrascht, heute das erste Mal dabei und habe viele gute Inputs erhalten.“
Google-Bewertung – Werner Lang
Gibt es bei Meta Gebühren für Link-Anzeigen? ▼
Für bezahlte Anzeigen mit Link gibt es keine eigene Gebühr. Begrenzt werden organische Beiträge mit Link auf Facebook-Seiten; mehr gibt es über Meta One for Business. Seit dem 1. Juli 2026 berechnet Meta außerdem in einigen Ländern Standortgebühren auf Anzeigen, für Österreich 5 Prozent. Anzeigen, die in Deutschland ausgespielt werden, sind nicht betroffen.
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- Anfrageformulare auf der eigenen Website Worauf es beim Formular ankommt, auf dem Ihre Anzeigen landen.
Fazit: Den Datenfluss kennen, die Rechtsfragen klären lassen
Bei Immobilienanzeigen auf Meta ist belegbar, welche Daten wohin fließen, was Meta für Formulare und Wohnraum-Anzeigen vorgibt und was § 87 GEG aufzählt. Was daraus für Ihre Anzeigen folgt, beantwortet Ihre Rechtsberatung. Die Angaben aus dem Energieausweis stehen, wo nötig, bei uns im Anzeigentext.
Ihr nächster Schritt: Gehen Sie die rechtliche Liste mit Ihrer Rechtsberatung durch und pflegen Sie die Werte aus dem Energieausweis im CRM. Den technischen Teil – Katalog, Kampagne, Formular und Schnittstelle – richten wir mit Ihnen ein, auf Ihren Namen. Wenn Sie wissen möchten, wie das mit Ihrem CRM aussieht, melden Sie sich.
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„Robert ist der absolute Profi für deine Auffindbarkeit im Makler-Jungle. Danke für den wertigen und immer unkomplizierten Input.“
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„Herzlichen Dank an Robert für die gemeinsam Zeit und die vielfältigen Inspirationen. Die Zukunft hat längst begonnen ...“
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